2023年，全國(guó)商品房銷售面積創(chuàng)下近十年以來(lái)的新低，百?gòu)?qiáng)房企銷售總額同比下滑超過(guò)15%。

在房地產(chǎn)行業(yè)洗牌之際，地鐵公 司卻悄然坐上了牌桌，成為了隱形的“地產(chǎn)新勢(shì)力”。

據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，已公布年報(bào)的31家地鐵公司中，有7家公布了房地產(chǎn)開發(fā)收入，其中蘇州軌交、京投公司（北京地鐵母公司）、成都軌交和廣州地鐵2023年房地產(chǎn)開發(fā)收入同比增長(zhǎng)均超過(guò)了40%，增幅遠(yuǎn)超房地產(chǎn)行業(yè)平均水平。

其中，兩家地鐵公司賣房收入超百億。

有“地鐵公司盈利之王”“最會(huì)搞副業(yè)的地鐵公司”等稱號(hào)的深圳地鐵手握千億貨值土儲(chǔ)，去年房地產(chǎn)開發(fā)收入雖然有所下滑，但仍達(dá)到147億元，對(duì)其整體營(yíng)收的貢獻(xiàn)度超過(guò)58%。除此之外，京投公司2023年房地產(chǎn)年?duì)I收也突破百億，達(dá)到了113.2億元。

去年成都軌交的房地產(chǎn)收入是99.9億元，也接近百億，同比增長(zhǎng)60%。蘇州軌交的房地產(chǎn)開發(fā)收入增幅最高，年?duì)I收為30億元，同比增長(zhǎng)124%。廣州地鐵房地產(chǎn)方面的營(yíng)收為24.7億元，同比增長(zhǎng)41%。

這幾家地鐵公司能夠異軍突起，與其多年堅(jiān)持的TOD發(fā)展戰(zhàn)略密不可分。TOD模式，即以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)（Transit Oriented Development），指以地鐵、輕軌等公共交通為中樞，建立集工作、商業(yè)、文化、教育、居住為一體的城區(qū)。

在大家的印象中，地鐵公司的主要職責(zé)是保障城市軌道交通的安全與高效運(yùn)營(yíng)。如今紛紛下場(chǎng)做“房地產(chǎn)副業(yè)”，背后其實(shí)是難解的盈利壓力。

一家常規(guī)的地鐵公司主要的營(yíng)收與盈利來(lái)自于地鐵本身的客運(yùn)服務(wù)。由于地鐵前期建設(shè)和后期維護(hù)成本太高，導(dǎo)致整體回報(bào)周期長(zhǎng)，加之地鐵票價(jià)需考慮公眾利益，收費(fèi)并不會(huì)太高。因此單單依靠地鐵運(yùn)營(yíng)，地鐵公司遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法實(shí)現(xiàn)收支平衡。

綜合查看31家地鐵公司2023年年度報(bào)告，除深圳地鐵、申通地鐵、常州地鐵外，大部分地鐵公司總營(yíng)業(yè)收入與總營(yíng)業(yè)成本的差額均為負(fù)數(shù)，若加上政府補(bǔ)貼，歸屬于母公司凈利潤(rùn)才可以轉(zhuǎn)正。

但也有地鐵公司即便算上政府補(bǔ)貼，仍處于虧損狀態(tài)，比如加上政府補(bǔ)貼后蘭州軌交虧損依然達(dá)到6.53億元，佛山地鐵虧損1.19億元，沈陽(yáng)地鐵虧損0.72億元。

為了反哺軌道交通建設(shè)運(yùn)營(yíng)，近年來(lái)越來(lái)越多的地鐵公司開啟了“軌道+物業(yè)”的模式，在軌道交通站點(diǎn)上方開發(fā)房地產(chǎn)和物業(yè)。

這種“以房養(yǎng)鐵”的模式，確實(shí)取得了不錯(cuò)的成效。2023年深圳地鐵的地鐵鐵路運(yùn)營(yíng)及設(shè)計(jì)板塊毛利率為-23.06%，而站城一體化開發(fā)板塊毛利率則高達(dá)37.4%。

在房地產(chǎn)行業(yè)的動(dòng)蕩時(shí)期，市場(chǎng)的波動(dòng)也給部分地鐵公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)了挑戰(zhàn)。2023年青島地鐵和武漢地鐵，房地產(chǎn)開發(fā)收入均同比下滑。尤其是武漢地鐵，去年房地產(chǎn)開發(fā)收入僅為1.8億元，下跌了97%。

在新形勢(shì)下，地鐵公司還需要整合優(yōu)勢(shì)資源，加快探索“軌道+物業(yè)”發(fā)展新模式，尋求更大的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。